Já é uma realidade no ordenamento jurídico pátrio a possibilidade de declarar a impenhorabilidade de imóvel comercial. Sim, você não leu errado!
Desmitifica, a partir de agora, tudo que já foi falado sobre a impenhorabilidade tradicional. Aquela descrita na Lei n.8.009/90, de que apenas o imóvel com destinação de moradia familiar é bem jurídico tutelado.
Vamos começar pelo começo!
A Lei n. 8.009/90, logo no seu artigo 1º preconiza que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.
Até aqui, tudo bem! Da singela leitura do artigo supra é possível extrair que todo imóvel residencial com destinação de moradia familiar é impenhorável. Há, todavia, ressalvas ao final do artigo de que há hipóteses pelas quais a regra não se aplica.
E como a máxima do direito prevalente é a de que “cada caso é um caso”, sobre o assunto in voga não é diferente.
A premissa maior é a de que o imóvel residencial destinado a moradia é impenhorável, e interpreta-se, portanto, que se o imóvel é habitado pelos devedores como ânimo de moradia, tal não pode ser levado à penhora em eventual processo de execução.
A premissa menor é a desmitificação de tal fato jurídico para entender que o imóvel não necessariamente precisa ser habitado pelos proprietários. Há a possibilidade de a residência estar alugada à terceiros e a renda obtida pelo aluguel ser utilizado para sua sobrevivência.
Neste ponto, o STJ editou a súmula 486 que preconiza que “é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família”.
A grande novidade jurídica é de que a tese da súmula supramencionada tem sido ampliada ao imóvel comercial, quando este for o único imóvel pertencente ao devedor, e que o aluguel do referido bem seja sua única fonte de renda e é destinado ao sustento de sua família.
Mas calma! Não é tão simples assim. Os desafios da impenhorabilidade do imóvel comercial perpassam pelo cumprimento de alguns requisitos para que seja efetivamente aceito e aplicado a cada caso.
Incialmente é importante que o imóvel seja o único bem registrado, demonstrado por meio de certidão cartorária, além da demonstração de que o proprietário utiliza a renda auferida pelo aluguel para sua própria subsistência.
Repisa-se, o aluguel do imóvel deve contribuir substancialmente ao sustento do proprietário e do seu núcleo familiar. Além disso, ao Poder Judiciário incumbe equilibrar medidas para que não agravem demasiadamente a condição de prover a própria subsistência do devedor.
Ainda, pensando na hipótese de que o valor perseguido em processo de execução seja superior ao valor do imóvel penhorado, a posterior alienação deste, além de não quitar a dívida, coloca o devedor em situação de miserabilidade, ferindo, consequentemente, consectário constitucional da dignidade da pessoa humana.
E não para por aí! Na esfera trabalhista, a Terceira Turma do TST afastou a penhora de imóvel do dono de uma unidade de ensino para o pagamento de créditos trabalhistas a um professor. Contextualizando, os proprietários moram no prédio que também é utilizado como escola.
Neste exemplo, o relator entendeu que o imóvel (escola) goza da proteção conferida ao bem de família, pois, segundo ele, o fato de o local também ser utilizado com finalidade comercial não afasta a proteção dada ao bem de família.
Diante desse cenário, embora haja um avanço hermenêutico da norma especial, não é possível antever eventual sedimentação jurídica sobre o assunto. Como já dito, a aplicabilidade da tese de impenhorabilidade de imóvel comercial deve ser analisada caso a caso.
Torcemos, contudo, para que este novo horizonte legal gere aos envolvidos a adequada, razoável e proporcional segurança jurídica possível.
Andressa Menezes é advogada, especialista em direito empresarial pela FGV, ex-assessora de gabinete do TJMT e podcaster do Direito in voga.